一、

很多人來咨詢時(shí)總說希望保值，但有時(shí)候提的要求讓我挺迷糊。比如說：不求升值，只要能保值就行；還有的是不求賺錢，不賠就行；再有的是希望能跟上CPI；最無語的前幾天一個(gè)搞金融的來說，希望能跟上GDP，真不知說什么好。

不求升值能保值就行，那打個(gè)比方買了別墅的那些業(yè)主，很多都沒怎么升值也沒賠，但心里真的認(rèn)為保值了嗎？典型如大名鼎鼎的北京院子，2013年底開盤的，本來說有人都預(yù)期售價(jià)得在10萬以上，但趕上宏觀調(diào)控，被批準(zhǔn)的價(jià)格僅僅7.7萬。買房人們覺得占便宜的機(jī)會(huì)到了，于是紛紛搶購(gòu)，當(dāng)天日光，泰禾入賬18億。業(yè)主們確實(shí)是也算占了便宜，可從當(dāng)時(shí)到現(xiàn)在，北京大盤幾乎翻番，而北京院子的均價(jià)肯定是過10萬了。前幾天有業(yè)主問我這算保值好的嗎？我能說什么，只能是自己覺著唄。

希望能跟上CPI，也不難。中國(guó)的CPI一般是不會(huì)超過3%的，否則就該歸入嚴(yán)重通脹甚至惡性通脹了。統(tǒng)計(jì)數(shù)值一直是很配合的，幾乎沒有超過的時(shí)候。那如果以2000年為基點(diǎn)的話，即便是復(fù)利計(jì)算，到今天也肯定沒翻番，估計(jì)在160-180%左右。按這標(biāo)準(zhǔn)買房的也有合適的，比如建外Soho的商鋪，2001年的時(shí)候都均價(jià)3萬多。前幾天朋友看了一個(gè)位置挺好的，竟然要價(jià)高達(dá)5萬多一平，絕對(duì)接近翻番了，很有可能跟上了CPI。但如果是你買了這商鋪，看著北京大盤20年接近20倍的漲幅，神馬心情？

至于能跟上GDP就更不好說什么了？國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，其實(shí)這就相當(dāng)于賺錢多少，至少是接近。比如從2000年至今，北京的GDP增長(zhǎng)了12倍，人均工資也增長(zhǎng)了10倍，相差不多。那就看看自己的收入吧，2000年時(shí)北京人均年收入15000左右，到去年是接近15萬。那就先看看自己的收入是否跟上了大盤，是否拖了北京的后腿。然后再看就算跟上了工資增長(zhǎng)，是否能買的起北京的房！

所以，要我說就甭談什么不求增值賺錢只圖保值了，這都是相當(dāng)于自己跟自己比，平衡心態(tài)時(shí)很有用，但在市場(chǎng)上則沒什么意義。也甭跟什么各種公開的指數(shù)比了，未必準(zhǔn)確。而且這種比較還相當(dāng)于跨行呢，賣菜的跟修鞋的比收入意義不大，還是先和自己所在的行業(yè)內(nèi)部比吧，這才有可比性。

二、

在我看來，如果買了房想看是否保值，最簡(jiǎn)答就是跟二手房大盤比，均價(jià)漲多少你沒被甩下就行。2010年之前的價(jià)格指數(shù)經(jīng)常扭曲，那是因?yàn)閾诫s了大量的新房?jī)r(jià)格，而這些年基本都是二手房的市場(chǎng)了，幾家中介的數(shù)字基本準(zhǔn)確，上下差不多。那就選在橫盤期比比，超過了就是贏，落后了就是輸，沒什么可說的，也犯不上自己騙自己。

另外我一般用M2來當(dāng)做參照物，這或許相對(duì)還靠譜一些。M2的意思是廣義貨幣供應(yīng)量，包括了現(xiàn)金和各種銀行存款，也就是一切有可能進(jìn)入市場(chǎng)流通的貨幣，也可以認(rèn)為是可以成為購(gòu)買力的資金，總之就是市場(chǎng)上流通的錢。M2增速就是在一段時(shí)間內(nèi)增加的比例。比如2020年的M2總量是219萬億，2021年是238萬億，那增速就是8.6%。

也就是說，在過去的一年中，中國(guó)市場(chǎng)上的錢增加了8.6%，那就看你家的資產(chǎn)是否增加到這個(gè)比例了吧。如果跟上了就很好，沒跟上那就是拖了后腿。

用M2和GDP比較一下吧，看看為什么用M2更合適些。2000年中國(guó)的GDP總量是10萬億，2021年是114萬億了，11.4倍。而M2呢，2000年13.5萬億，去年是238萬億，17.6倍。

那北京的房?jī)r(jià)是什么情況，2000年的時(shí)候北京均價(jià)3400，去年的數(shù)據(jù)我沒看到，就用2020年的6.5萬吧，應(yīng)該上下差不多。那6.5/0.34=19.1倍，房?jī)r(jià)漲幅超過M2，更超過GDP。GDP代表賺到的錢，M2代表實(shí)際發(fā)行的錢，你覺得跟那個(gè)數(shù)字比更合適？

三、

當(dāng)然在市場(chǎng)上還流行一種方法，就是用M2-GDP，認(rèn)為約等于實(shí)際通脹。但我認(rèn)為這么計(jì)算沒什么太大道理的，因?yàn)镸2是存量，某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上的數(shù)值。而GDP是流量，是一段時(shí)間內(nèi)的結(jié)果。兩個(gè)數(shù)據(jù)的性質(zhì)不同，按說是不能進(jìn)行比較的。

不過這也無所謂吧，咱也不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，沒必要弄的那么嚴(yán)謹(jǐn)。可以把這種計(jì)算單做檢驗(yàn)CPI的一種方法，在對(duì)比貨幣購(gòu)買力來講也差不多。就像用上面的數(shù)字，2000年至今，M2漲了17.6倍，GDP漲了11.4倍，那17.6-11.4=6.2倍。也就是說，中國(guó)近20年來的實(shí)際通脹是6倍，2000年的1萬塊等于現(xiàn)在的6萬塊。

這個(gè)比例也基本接近百姓的收入增幅，2000年的時(shí)候北京平均工資1.5萬，每個(gè)月1000多塊錢。到了去年2021年，官方數(shù)字的北京平均收入已經(jīng)是10萬了，也是6倍多。所以我一直這么認(rèn)為，這種方式在短期計(jì)算購(gòu)買力的時(shí)候意義不大，但長(zhǎng)期來看還行。

比如2020年的M2總量是219萬億，2021年是238萬億，那增速就是8.6%。而GDP在2021年的增長(zhǎng)率是8.1%。如果這么計(jì)算，那8.6-8.1=0.5%。可統(tǒng)計(jì)局公布的CPI還是0.9%呢，那0.5%正常嗎？

不是太正常，因?yàn)檫@是建立在2020年GDP增速2.3%，M2增速10.1%的基礎(chǔ)上的，那2020年的實(shí)際CPI就是10.1-2.3=7.8%。而2020年的CPI官方數(shù)字才2.5%，是不是又差的太多了？

之所以說短期的不太準(zhǔn)，那是因?yàn)樵蹅兊腃PI中豬肉占的比重太大，大到和糧食蔬菜水果什么加一塊兒差不多了。那豬肉價(jià)格的波動(dòng)就能嚴(yán)重影響到CPI的變化，而2020年豬肉暴漲，2021年又是暴跌，所以這數(shù)字的意義不大了。

而M2和GDP，在短期內(nèi)和百姓的關(guān)系都不是很大。因?yàn)镸2是全社會(huì)的錢，包括所有人的存款。可任何一次的貨幣增發(fā)都是以貸款形式流入市場(chǎng)的，而能最早拿到這些貸款的，除了央企國(guó)企就是擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的家庭，只有他們敢于借貸還能夠借到。而普通百姓呢，尤其是沒有可抵押資產(chǎn)或膽兒小的，那就在傍邊吃瓜看著就好了，看累了就再吃點(diǎn)兒酸葡萄。

而GDP在短期內(nèi)就更是幾家歡樂幾家愁了。就像疫情到現(xiàn)在，中國(guó)的增長(zhǎng)是2.5%和8.1%，可這是平均數(shù)，而任何平均數(shù)都是沒意義的。這其中或許是旅游、教培、餐飲等行業(yè)賠錢，而外貿(mào)、醫(yī)療、煤炭等行業(yè)賺的盆滿缽滿。資本雖然最終會(huì)流入所有行業(yè)，但有快有慢，有多有少，等輪到你的時(shí)候，或許利潤(rùn)早沒了，剩點(diǎn)湯兒而已。

四、

我之所以用M2為主來對(duì)比房?jī)r(jià)，那是因?yàn)闃鞘惺莻€(gè)典型的資金推動(dòng)型的市場(chǎng)。

商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。而在樓市中，表面的需求是買房人，實(shí)際上是他們兜里的錢，更主要的是能從銀行貸到多少錢。那供給呢，表面上是房子，實(shí)際上是房子所依附的土地。

房子并不值錢，20多年來建造成本沒怎么漲，全國(guó)各地房子的造價(jià)都差不多。而價(jià)格差距最大的其實(shí)是土地，表面上是房?jī)r(jià)漲了，其實(shí)是開發(fā)商拿到的土地價(jià)格漲了，房?jī)r(jià)只不過是標(biāo)志物而已。

那在政府不提供大量供地的情況下，如果市場(chǎng)上的錢增多了，那必定有一部分流入樓市。那無論開發(fā)商還是買房人都有反應(yīng)快的，他們就會(huì)拿原有資產(chǎn)抵押而借入資金，再次購(gòu)買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從而推動(dòng)了最終商品房?jī)r(jià)的上漲。

而M2和GDP呢，M2相當(dāng)于投入的錢，而GDP相當(dāng)于賺到或收回的錢，投入的多賺到的少，說明錢變毛了。那二者在長(zhǎng)期比較之下，就能看出實(shí)際上賺了多少錢。但是，錢在同時(shí)的購(gòu)買力下降了不少。因?yàn)樵谌魏我粋€(gè)經(jīng)濟(jì)體中，溫和通脹（3%以下）都是必須的，這是刺激消費(fèi)的必須手段。所以通脹永遠(yuǎn)在進(jìn)行，隨時(shí)在發(fā)生，只是看幅度多少而已。

總之，一方面是M2注定在增發(fā)，肯定超過GDP。一方面的通脹的幅度隨著年頭兒逐漸擴(kuò)大，二者都不可避免。那你的資產(chǎn)，尤其是資金推動(dòng)型的資產(chǎn)，最好能跟上M2，這叫跟上大盤。其次是跟上城市的房?jī)r(jià)大盤，也算不上虧，大伙兒都這樣。最低那就是跟上板塊的大盤，將來在周邊置換的話不吃虧。

而你的工資收入呢，或者是現(xiàn)金增長(zhǎng)，最好能跟上實(shí)際CPI，也就是通脹，讓你的日常購(gòu)買力不下降。2000年1000多塊錢在北京基本能生活，能在豐臺(tái)四環(huán)外租個(gè)兩居室。到現(xiàn)在人均漲到7/8000塊錢，也能生活的還行，在豐臺(tái)四環(huán)外還能租個(gè)兩居室。

所以我還一直有個(gè)觀點(diǎn)，就是在北京，工資漲幅約等于房租漲幅。反正就是這么多人這么多房，大家競(jìng)爭(zhēng)房源，工資漲了房租就漲，或者房租漲了工資不得不漲。哪個(gè)早漲晚漲都無所謂，反正最后都是白忙活，為他人做嫁衣裳。

五、

最后說一點(diǎn)，歷史上都用糧食來衡量貨幣的購(gòu)買力，到現(xiàn)在還是有很多人以此來進(jìn)行比較，但實(shí)際上已經(jīng)沒什么意義。

從古代一直到解放前，農(nóng)村的生產(chǎn)力基本差不多，自從牛耕鐵器普及之后就沒什么變化，基本都是南方300斤上下，北方100多不超過200斤。比如1950年，全國(guó)水稻的平均畝產(chǎn)不過是141公斤，北方的小麥才45公斤，全國(guó)人均糧食產(chǎn)量200公斤，也就是每天一斤糧食。這種生產(chǎn)力在2000年里基本上變化不大，所以用糧食來衡量購(gòu)買力很穩(wěn)定。

但是，自從化肥農(nóng)藥普及之后，又有了新中國(guó)的大力興修水利，糧食產(chǎn)量率創(chuàng)新高，到去年整整增長(zhǎng)了6倍。那商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，在糧食產(chǎn)量增加的情況下，再機(jī)械的用糧價(jià)來衡量購(gòu)買力就很不準(zhǔn)確了。況且，中國(guó)的糧食是有著巨額補(bǔ)貼的，真實(shí)價(jià)格也就根本體現(xiàn)不出來。

所以，那些簡(jiǎn)單的用糧食價(jià)格來比較購(gòu)買力的專家們，不是傻，就是壞。傻的不多，壞的多。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活，最好用今天的價(jià)值體現(xiàn)來考量購(gòu)買力。兩種東西相對(duì)準(zhǔn)確，第一就是平均工資，肯定永遠(yuǎn)都是保證普通人的普通生活。其次就是大城市的房租，也是讓人留在這個(gè)城市的最基本需求。能否跟上，看自己。至于房?jī)r(jià)那是資本層面了，有了更好，沒有別強(qiáng)求，等著熬著就是了。